انتخاب برگه

انواع قراردادهای پیمانکاری بر اساس نحوه انعقاد پیمان جهت انجام پروژه

آبان ۱۳, ۱۴۰۰ | آموزشی | ۰ دیدگاه

بر اساس شرایط کار و سیاست کارفرما، انواع قراردادهای پیمانکاری را میتوان در ۶ رده زیر طبقه بندی نمود:

الف- قرارداد بر مبنای قیمت واحد (بر اساس فهرست بهاء):

در اینگونه قراردادها ردیف‌­های کاری مشخص شده و برای هر ردیف، قیمت واحد تعیین می­گردد. این قیمت‌ها می­تواند بر مبنای آنالیز بها توسط کارفرما یا مشاور و یا بر اساس فهرست بهای منتشره از سوی سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور تنظیم شود.

این روش در حال حاضر از معمول ترین و بهترین روش های قراردادی در کشور می­باشد

ب- قرارداد با مبلغ مقطوع:

در رابطه با پروژه هایی که جزئیات فنی و نقشه‌های مربوطه کاملاً مشخص است و احتمال تغییرات بسیار کم است و همچنین مدت اجرای آنها از یکسال کمتر است، می توان از این نوع قرارداد استفاده نمود.

در این نوع قرارداد، پیمانکار موافقت می نماید که مجموعه کار واگذاری را با یک مبلغ قطعی انجام دهد و قرارداد مشمول هیچگونه تعدیل و اضافه بها نمی شود. لذا این نوع قرارداد از انعطاف پذیری لازم برخوردار نبوده و در حالتهای خاص کاربرد دارد.

این نوع قرارداد معمولا در ساختمان های تیپ مورد استفاده قرار می­گیرد. در این روش کارفرما دقیقا بودجه مورد نیاز کار را می­داند و پیمانکار نیز هزینه اجرای کار را باتوجه سودی که برای خود منظور می­بایست از قبل تعیین نماید.

ج- قرارداد براساس متر مربع زیر بنا:

این نوع قراردادها با اندکی اختلاف مشابه قرارداد با مبلغ مقطوع می‌­باشد که عینا همان مسائل و مشکلات را بهمراه خواهد داشت. سازمان برنامه و بودجه به منظور تسهیل و تسریع در امور اجرایی، قرارداد براساس متر مربع کارهای ساختمانی که سطح زیربنای آنها حداکثر دو هزار متر مربع است را طی بخشنامه شماره ۲۰۰-۵۴/۲۷۰۰-۱۰۲ مورخ ۷۵/۵/۲۰ ابلاغ نمود.

اما سازمان برنامه و بودجه در بخشنامه دیگری به شماره ۱۴۲۸۲۵/۱۰۰ مورخ ۸۵/۸/۲۴ که با عنوان پیمان با نرخ متر مربع زیر بنا منتشر نمود. این نوع قرارداد (با تغییراتی) برای کارهای ساختمانی با سطح زیربنای تا ده هزار متر مربع ابلاغ گردید.

د- قرارداد مشارکت در ساخت:

زمانیکه مالک یک زمین تصمیم می‌گیرد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری در زمین خود بسازد اما پول کافی برای این کار ندارد، از قراردادهای مشارکت در ساخت استفاده می‌کند. به واسطه این قرارداد، او از خدمات یک شرکت پیمانکاری و ساخت و ساز استفاده می‌کند تا پروژه‌های خود را اجرا نماید و در نهایت، طبق قرارداد، بخش یا درصدی از پروژه به سازنده تعلق می‌گیرد. نکات مهم در این روش:

۱- قراردادهای مشارکت در ساخت، بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی و زیباسازی محله‌های قدیمی شناخته می‌شوند.

۲- در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می‌‌شود، البته این درصد می‌تواند به صورت ۶۰ و ۴۰ نیز تغییر پیدا کند.

۳- قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت و ساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

۴- قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است در مکانی همچون دفاتر اسناد رسمی به مرحله ی انعقاد برسد تا در انعقاد قرارداد باید حقوق هر یک از دو طرف حفظ گردد و نباید به صورت یک جانبه باشد.

ه- مدیریت پیمان:

در این شیوه قرارداد پیمانکار با گرفتن درصد معینی از کلیه مخارج (از قبیل خریدها، پرداخت های کارگری، ماشین الات، حقوق پرسنل و …) آن کار را انجام می­دهد. این نوع قرارداد در ایران بیشتر برای ساخت و ساز بخش خصوصی با رقم های ریالی محدود کاربرد دارد.  در این روش پیمانکار به عنوان امین کارفرما فعالیت می نماید. بر همین اساس حساب مشترکی بین کارفرما و پیمانکار ایجاد و از این محل فقط برای اجرای عملیات برداشت می شود. نکات حائز اهمیت در این روش:

۱- نظر به اینکه مخارج انجام کار با سود پیمانکار نسبت مستقیم داشته و هرچه مخارج کار بیشتر باشد به سود پیمانکار اضافه خواهد شد، لذا با بالارفتن نرخ مصالح در اثر طولانی شدن مدت اجرا پروژه بدلیل تاثیر تورم موجب افزایش دستمزد مدیریت پیمان می‌­شود. بنابراین لازم است که جرایم دیرکرد در اتمام پروژه و بروز تاخیرات در قرارداد لحاظ شده تا مدیر طرح پروژه را بی سبب  به درازا نکشاند.

۲- در این روش باید کنترل‌هایی بر روی فاکتورها و صورتحساب‌ها بوسیله کارفرما انجام گیرد  که خود موجب بروز تاخیرات است.

۳- از این روش در مواردی می­توان استفاده نمود که اصل مهم اعتماد بین طرفین قرارداد وجود داشته باشد.

۴- حالت خاص این روش به « قرارداد مدیریت شرطی» معروف است که در آن جریمه و پاداش برای پیمانکار در نظر گرفته می­‌شود.

و- قرارداد کلید در دست:

در این قرارداد مسئولیت طراحی و اجرا بطور کامل به عهده پیمانکار واگذار می‌شود و کارفرما و مشاور فقط در فرآیند مناقصه و نظارت بر کار پیمانکار دخالت خواهند داشت.

در قرارداد کلید در دست، پیمانکار اختیارات بسیار زیادی در همه امور فنی خواهد داشت و کارفرما پس از تکمیل پروژه، فقط با چرخاندن یک کلید می تواند به بهره‌برداری از تاسیسات اجرا‌شده بپردازد. نکته حائز اهمیت آن است که کارفرما ممکن است از قرارداد کلید در دست صرفا برای بخشی از پروژه استفاده نماید؛ در این حالت پیمانکار تنها برای بخشی از کار مسؤولیت طراحی را بر عهده دارد.

قرارداد کلید در دست بی‌شک همچون سایر قراردادها شامل مزایا و معایبی است که به اختصار به چند مورد آنها اشاره می‌نماییم:

از جمله مزایای این قرارداد آن است که درگیری کارفرما به‌علت عدم حضور مداوم او در فرآیند طراحی و اجرا به مقدار قابل ملاحظه‌ای کاهش می‌یابد، تلفیق مسئولیت‌های طراحی با اجرا باعث کاهش زمان اجرا و هزینه‌های پروژه می‌شود و کارفرما در بدو امر الزامات قراردادی و نیازهای فنی خود را اعلام می‌کند که این امر خود موجب شفافیت و عدم وجود ابهام در محتوای قرارداد می‌گردد.

از معایب قرارداد کلید در دست می‌توان به موضع ضعیف کارفرما در مباحثی که پس از مذاکرات اصلی حادث می‌شود اشاره کرد. همچنین صرف نیرو و منابع زیاد به منظور اطمینان از قابلیت‌های پیمانکاران و کیفیت طرح های پیشنهادی آنها را می‌توان از معایب آن نام برد.

در پروژه‌های صنعتی بیشتر از قراردادهای کلید در دست مورد استفاده می‌شود ولی در پروژه‌های عمرانی مانند پروژه‌های ساخت سد و تونل که بخش قابل توجهی از کار مربوط به طراحی و ساخت احجام زیرزمینی است که تا حد زیادی ناشناخته هستند، واگذاری مسؤولیت کامل، بدون اعمال نظارت نباید صورت گیرد زیرا در این پروژه‌ها شکست نهایی در طرح، خسارات غیرقابل جبرانی را به بار آورده و در نتیجه در پروژه‌های عمرانی از سایر قراردادها استفاده می‌شود.

۰ دیدگاه

یک دیدگاه بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

سوالی دارید؟ پیام دهید