انتخاب برگه

قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب ۱۳۷۶/۶/۵

فصل اول – روابط موجر و مستأجر (قانون مصوب ۱۳۷۶)

‌ماده ۱- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آنکه باقرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

‌ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌امضای موجر و مستأجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.

‌ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

‌ماده ۴- در صورتی که‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضررو زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستأجر به‌‌ همان میزان‌خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

 ‌ماده ۵- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادرمی‌شود.

فصل دوم – سرقفلی (قانون مصوب ۱۳۷۶)

‌ماده ۶ – هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین‌مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

 ‌تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

‌تبصره ۲ – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

‌ماده ۷ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره درتصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها وتخلیه عین مستأجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستأجر می‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

 ‌ماده ۸ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به‌غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستأجر متصرف‌واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

‌ماده ۹ – چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

‌ماده ۱۰ – در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد. تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

‌ماده ۱۱ – اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌بود.

‌ماده ۱۲ – آئین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران‌خواهد رسید.

‌ماده ۱۳ – کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.


آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر

مصوب ۱۳۷۸/۳/۱۷ و اصلاحیه مصوب ۱۳۷۹/۳/۲۴
شماره ۶۹۱۴۵/ت ۱۹۸۴۵ه

وزارت مسکن وشهرسازی- وزارت دادگستری

هیات وزیران درجلسه مورخ ۱۳۷۸/۲/۱۹ بنا به پیشنهاد شماره ۹۳۲/۱۱۰/۰۵ مورخ ۱۳۷۷/۲/۲۸ وزارتخانه های مسکن و شهرسازی و دادگستری و به استناد ماده (۱۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ آیین نامه اجرایی قانون یاد شده رابه شرح زیرتصویب نمود:

ماده ۱– منظور از واژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ می باشد.

ماده ۲– موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد:

  1. روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
  2. روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر جدید با اجاره موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
  3. روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
  4. موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد
  5. در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.

تبصره- رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرف های قرارداد اجاره تمدید می گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.

ماده ۳– رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده ۴– رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

ماده ۵– ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجرائیه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می گیرد، مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

ماده ۶– اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می گردد. مامور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

ماده ۷– چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می شود.

ماده ۸– هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه ای قید و به محل الصاق می نماید.

تبصره- در اعلامیه مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا انجام می پذیرد.

ماده ۹– در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.

ماده ۱۰– درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

     الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی،

ب- نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قایم مقام قانونی وی،

پ- مشخصات عین مستاجره،

     ت- مشخصات و تاریخ سند اجاره.

تبصره ۱– تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.

تبصره ۲– درصورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی آنها، قائم مقام قانونی آنان می باشند.

ماده ۱۱– سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دائره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.

ماده ۱۲– اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین نامه عمل نماید.

ماده ۱۳– چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوائر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

ماده ۱۴– دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قرارداد های عادی اجاره نیز، طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

ماده ۱۵– اجرای مقررات ماده (۷) قانون، ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشدکه موجر هر ساله مکلف به تمدید مدت اجاره بدون افزایش اجاره بها می باشد.

ماده ۱۶– مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غیر او سلب نشده باشد، می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

ماده ۱۷– در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون، چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد می تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید در این خصوص مستاجر می تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

ماده ۱۸– درصورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

ماده ۱۹– چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.

ماده ۲۰– چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای ثبت می باشد.

تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می تواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.

معاون اول رئیس جمهور – حسن حبیبی

اصلاحیه آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر

مصوب ۱۳۷۹/۳/۲۴

شماره ۱۱۴۴۵/ت ۲۳۰۰۲ هـ

وزارت مسکن و شهرسازی – وزارت دادگستری

هیات وزیران در جلسه مورخ ۱۳۷۹/۳/۱۸ با توجه به نظر رئیس محترم مجلس شورای اسلامی (موضوع نامه شماره ۲۶۲۹ هـ /ب مورخ ۱۳۷۹/۲/۲۷) تصویب نمود:

موارد (۱۵) و (۱۶) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصویب نامه شماره ۶۹۱۴۵/ت ۱۹۸۴۵هـ مورخ ۱۳۷۸/۳/۱۷) به شرح زیر اصلاح می شود:

ماده (۱۵) آیین نامه یاد شده حذف و ماده (۱۶) به عنوان ماده (۱۵) تغییر و به شرح زیر اصلاح می گردد و شماره مواد بعدی به همین ترتیب تغییر می یابد.

ماده ۱۵ – مستاجر اماکن تجاری در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

معاون اول رییس جمهور – حسن حبیبی


صفحه ویژه آزمون کارشناسان عمومی ماده ۲۷