تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد همواره یکی از اساسیترین چالشهای سیاستگذاری دولتی در ایران بوده است. با توجه به رشد شتابان شهرنشینی، مهاجرتهای گسترده و افزایش جمعیت جوان، دسترسی به سرپناه متناسب، به نیاز بنیادین جامعه بدل شد و دولتهای مختلف پس از انقلاب تلاش کردند با اجرای طرحهای فراگیر، چالش مزمن فقر مسکن را کاهش دهند. از میان این سیاستها، «مسکن مهر» (۱۳۸۶) و پس از آن «نهضت ملی مسکن» (۱۴۰۰ به بعد) دو برنامه بزرگ و تعیینکننده به شمار میآیند که هر دو با هدف خانهدارکردن دهکهای پایینی درآمدی، رفع نابرابری دسترسی به مسکن و توسعه عدالت اجتماعی تدوین و اجرا شدند. با این حال، میزان توفیق این برنامهها، نقاط قوت و ضعف ساختاری، آثار شهری، اجتماعی و اقتصادی آنها و همچنین میزان رضایت عامه، محل مناقشه و بحث جدی کارشناسان، مدیران و شهروندان بوده است.
در این گزارش تحلیلی، با تکیه بر آمار رسمی، پژوهشهای دانشگاهی، گزارشهای میدانی و نظرات کارشناسان، میزان موفقیت این سیاستها را در تحقق اهدافشان، چالشها و درسآموختههایشان بررسی کرده و مقایسهای تطبیقی با تجارب جهانی مسکن اجتماعی ارائه میدهیم.
معرفی طرحها و مبانی سیاستگذاری مسکن کمدرآمد
مبانی و اهداف کلان تأمین مسکن در ایران
حق برخورداری از مسکن متناسب در اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصریح شده است، و دولت موظف به تأمین و تسهیل شرایط خانهدار شدن آحاد جامعه، بهخصوص دهکهای پایین درآمدی است. علاوه بر آن، سیاستهای کلان مانند سند چشمانداز ۱۴۰۴، برنامههای توسعه و قانون جهش تولید مسکن، همگی بر اهمیت تأمین سرپناه و ارتقای کیفیت زندگی مردم به عنوان عامل پایهای توسعه اجتماعی، اقتصادی و سیاسی کشور تأکید دارند2.
معرفی اجمالی طرح مسکن مهر
طرح مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ با هدف تولید انبوه مسکن مالکیتی برای اقشار فاقد استطاعت مالی کافی، کلید خورد. بر اساس این برنامه، با واگذاری زمین دولتی با قراردادهای ۹۹ ساله و اعطای تسهیلات ارزان بانکی، زمینه ساخت بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی تا مرز سال ۱۴۰۴ فراهم گردید. این طرح حول سه محور عمده پیش رفت: برنامهریزی کالبدی و مدیریت ساخت، ارزیابی اقتصادی و بهبود فرصت اشتغال، و کاهش هزینه مسکن4.
معرفی اجمالی طرح نهضت ملی مسکن
طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم با هدف ساخت چهار میلیون واحد طی چهار سال، تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر و احیای سیاستهای حمایتی مطابق با سیاستهای دهکمحور و اطلاعات سامانه رفاهی، طراحی شد6. در این طرح، تأمین زمین، ارائه تسهیلات و تمرکز ویژه بر دهکهای پایین درآمدی و گروههای هدف اصلی قرار گرفت. نوآوری اساسی نسبت به مسکن مهر، سازوکار شناسایی متقاضیان واقعی (از طریق اتصال به پایگاه رفاهی ایرانیان) و واگذاری بخش عمدهای از ساخت و اجرا به بخش خصوصی و تعاونیها بود.
بجز این دو برنامه، سیاستهایی همچون «مسکن حمایتی»، «مسکن اجتماعی» و توسعه تعاونیهای مسکن نیز پیوسته در دستورکار دولتهای مختلف بودهاند که نقش مکمل دارند.
طرح مسکن مهر: اجرا، پیشرفت و چالشها
وسعت و میزان اجرای مسکن مهر
در بازه سالهای ۱۳۸۶ تا ۱۴۰۴، مطابق آمارهای رسمی، حدود ۲ میلیون واحد مسکن مهر ساخته شده و تا پایان دولت دوازدهم، ۱.۸ میلیون واحد تکمیل و بخش قابل توجهی به متقاضیان تحویل شده است9. طبق گزارشها، ۸۰۰ هزار واحد مسکن مهر توسط تعاونیهای مسکن تکمیل گردیده و ۴۰ هزار واحد تا سال ۱۴۰۴ همچنان در دست ساخت بوده است10. مراکز مهم ساخت مسکن مهر شامل شهرهای اطراف کلانشهر تهران (پردیس، پرند، هشتگرد) و سایر شهرهای جدید در سراسر کشور است.
هزینه پروژه مسکن مهر عمدتاً از محل تسهیلات بانکی تأمین شد، که منجر به افزایش پایه پولی و رشد نقدینگی گردید و در مقاطعی نقش قابل توجهی در افزایش تورم ملی ایفا کرد4.
اهداف و مخاطبین مسکن مهر
هدف سیاستگذار مسکن مهر، خانهدار کردن اقشار فاقد مسکن بهخصوص دهکهای ۱ تا ۴، کارگران و مزدبگیران، خانوارهای شهری کمدرآمد و خانوادههای دارای شرایط خاص (مانند زنان سرپرست خانوار) بود. بر اساس معیارهای احراز، متقاضیان فاقد مسکن جهت مالکیت (و نه اجارهنشینی بلندمدت) در اولویت قرار گرفتند.
ماموریت اصلی برنامه، کاهش شکاف طبقاتی دسترسی به مسکن، تعدیل قیمت بازار آزاد و ارتقای ظرفیت اشتغال زایی در بخش ساختمان بود4.
ارزیابی کیفیت اجرایی و چالشهای ساختاری
با وجود حجم بالای واحدهای احداثی، مسکن مهر با چالشها و ضعفهای جدی مواجه شد که در تحقیقات دانشگاهی و گزارشهای کارشناسان بارها مورد بررسی قرار گرفته است:
- مکانیابی نامناسب و حاشیهنشینی: بخش قابل توجهی از پروژههای مسکن مهر در حاشیه شهرها، فاصله زیاد از مراکز اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و با ضعف مشهود دسترسی به زیرساختها و امکانات شهری ساخته شدند. حضور در مناطق ارزان قیمت زمین به منظور کاهش هزینهها، منجر به خلق محلههایی با چرخه تضعیف کیفیت زندگی گردید1314.
- مشکلات زیرساختی و خدمات روبنایی: شبکههای کامل آب، برق، فاضلاب، راه، آسفالت، فضای سبز و تجهیزات رفاهی نظیر مدرسه و درمانگاه، عمدتاً پس از تحویل واحدها و گاه با تاخیر تامین شد. بخشهایی کماکان فاقد زیرساخت مطلوب و برخی واحدها غیرقابل سکونت ماندهاند13.
- ضعف کیفیت ساختمان و مصالح: به دلیل فشار کاهش هزینه و نبود نظارت دقیق، شاهد کاستی در کیفیت مصالح، استانداردهای ساخت و استحکام سازهها بودیم؛ به گونهای که در رخدادهایی مانند زلزله سرپل ذهاب، برخی از واحدهای نوساز دچار آسیب جدی شدهاند14.
- عدم توجه به نیازهای اجتماعی-فرهنگی: طراحی یکنواخت، عدم تطبیق با شرایط اقلیمی-فرهنگی و بیتوجهی به فضای خصوصی، سبب گسست اجتماعی و عدم رضایت بخشی از ساکنان شد. فقدان هویت محلی و ضعف حس تعلق به مکان، زیستپذیری را کاهش داد12.
- نارضایتیها و پیامدهای اجتماعی: ساکنان از ضعف خدمات، دوری محل کار، مشکلات حمل و نقل، کیفیت پایین بنا و امنیت محدود نارضایتی گزارش دادهاند. نرخ ترک سکونت و فروش مجدد یا اجاره، در برخی پروژهها بالا بوده است16.
- مشکلات مالی و تورمی: تأمین مالی پروژه از طریق استقراض دولت از بانک مرکزی و افزایش پایه پولی پیامدهای تورمی داشت، و بر رکود و کسادی اقتصادی اثر گذاشت4.
جدول زیر خلاصهای از نقاط قوت و ضعف مسکن مهر را نشان میدهد:
| جنبه | نقاط قوت اصلی | چالشها و نقاط ضعف |
|---|---|---|
| اشتغال و تولید | ایجاد اشتغال، رونق بخش ساختمان | تأثیر کوتاهمدت بر کاهش بیکاری، ناپایداری شغلی |
| دسترسی به مسکن | مالکیت برای دهکهای پایین | مکان یابی نامناسب، استقبال پایین در برخی مناطق |
| اقتصاد خانوار | پایین نگه داشتن قیمت تمامشده | تورم زایی ملی، فشار به منابع بانکی |
| خدمات زیربنایی | برخی امکانات همراه با پروژه | ضعف زیرساخت، تکمیل تدریجی، کمبود فضاهای عمومی |
| کیفیت ساختمان | سرعت بالا در ساخت | کاهش کیفیت مصالح، ضعف در استحکام، آسیبپذیری زلزله |
| عدالت اجتماعی | هدفگیری گروههای کمدرآمد | عدم موفقیت کامل در حذف شکاف طبقاتی و افزایش نابرابری |
| رضایت عمومی | افزایش امید خانهدار شدن | رضایت کمتر از حد متوسط، نرخ ترک سکونت |
مطابق تحقیقات، رضایت متوسط یا پایین ساکنان با توجه به عوامل فوق، بارها گزارش شده است16.
تأثیر مسکن مهر بر توسعه شهری و عدالت اجتماعی
اگرچه مسکن مهر موفق شد بخشی از کمبود مسکن اقشار کمدرآمد را جبران کند و عرضه را نسبت به بازار متعارف افزایش دهد، اما به دلیل عدم توازن مکانی و فقدان برنامهریزی مشارکتی و بلندمدت، در پایداری توسعه شهری و تحقق عدالت اجتماعی دچار ضعف شد. پژوهشگران معتقدند فقدان رویکرد فضایی-توزیعی همهجانبه، به تعمیق جدایی فضایی، رشد محلات خوابگاهی و تشدید نابرابریهای فضایی-اجتماعی انجامید1318.
در واقع، بدون تأمین نظام مطلوب کاربری زمین، دسترسی عادلانه به زیرساخت و خدمات، و تعریف حق به شهر برای همه شهروندان، صرف ساخت مسکن مالکیتی نمیتواند محصول مطلوب عدالت اجتماعی را تضمین نماید.
نظرات کارشناسان درباره مسکن مهر
پژوهشهای دانشگاهی و اظهارات اساتید شهرسازی، برنامهریزی شهری و علوم اجتماعی، غالباً به موارد زیر تاکید دارند:
- سیاست دستوری-صندوق محور بدون توجه به ابعاد اجتماعی و محیطی، راهگشا نخواهد بود.
- جذب سرمایهگذاری برای ساخت صرفاً با هدف فروش تعداد بالا، بدون لحاظ آیندهنگری منجر به بخشبندی و جدایی فضایی میشود.
- مشارکتدهی واقعی جامعه هدف، شناخت نیازهای بومی، و مدیریت هماهنگ میان تمامی نهادهای مرتبط، میتواند اثربخشی ارتقایافته به همراه داشته باشد.
- مسکن مهر دستاوردهایی نظیر ثبات سطح عمومی قیمتها در سالهای ابتدایی، تحریک تولید انبوه مسکن و کاهش آشکار تقاضای سرمایهای را داشت، اما این موفقیتها عمدتاً کوتاهمدت و ناپایدار باقی ماند.
سیاستها و عملکرد نهضت ملی مسکن
اهداف و سیاستهای کلان نهضت ملی مسکن
نهضت ملی مسکن با تکیه مجدد بر ارائه زمین دولتی و اعطای تسهیلات بانکی، اما با نظام پالایشی متکی بر شناسنامه رفاهی، هدفگذاری عمدهای بر خانهدار کردن واقعی دهکهای ۱ تا ۴ دارد. برای پرهیز از نقاط ضعف مسکن مهر، در این طرح موارد زیر پیشبینی شد:
- شناسایی دقیق متقاضیان از طریق اتصال سامانه ثبتنام به «پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان»، بهمنظور حذف متقاضیان غیرواقعی و شناسایی دهکهای هدف.
- توسعه شهرهای جدید و ساماندهی جمعیت: تمرکز بر بارگذاری جمعیت در شهرکها و شهرهای جدید و مناطق پیرامونی کلانشهرها برای کاهش فشار بر کلانشهرها و ارتقای مؤلفههای توسعه پایدار و عدالت فضایی5.
- تنوع مدلهای حمایتی: شامل تملک مالکیتی، اجاره به شرط تملیک، حمایت بلاعوض و تخصیص واحدهای خاص به مددجویان و افراد خاص.
- واگذاری اجرا به بخش خصوصی و تعاونیها به منظور افزایش کیفیت، کاهش زمان ساخت و ارتقای مشارکت مردمی.
میزان پیشرفت و اجرای نهضت ملی مسکن
- مطابق آخرین دادههای رسمی (تا شهریور ۱۴۰۴)، بیش از ۶.۷ میلیون نفر در سامانه طرحهای مسکن ملی ثبتنام و تنها حدود ۱.۵ میلیون متقاضی واجد شرایط نهایی شدهاند21.
- بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، برای بیش از ۱.۸ میلیون واحد تأمین زمین و حدود ۱.۴۸ میلیون واحد وارد فاز ساخت شدهاند. با وجود این، تعداد واحدهای تکمیل و تحویلشده نسبت به هدف اولیه (ساخت ۴ میلیون واحد طی چهار سال) به مراتب کمتر بوده و نرخ پیشرفت فیزیکی به طور میانگین ۶۰ تا ۷۵ درصد در مناطق مختلف گزارش شده است5.
- دولت چهاردهم طی یک سال اخیر، حدود ۲۵ هزار واحد مسکن مهر باقیمانده و ۶۱ هزار واحد نهضت ملی را تکمیل و تحویل داده است، درحالیکه سالانه بیش از ۶۰۰ هزار واحد حمایتی و مسکن روستایی در دست برنامه است.
جدول آماری نهضت ملی مسکن تا شهریور ۱۴۰۴:
| شاخص | مقدار |
|---|---|
| ثبتنام کل متقاضیان | بیش از ۶.۷ میلیون نفر |
| متقاضیان واجد شرایط | حدود ۱.۵ میلیون نفر |
| تعداد واحدهای تأمین زمین | بیش از ۱.۸ میلیون واحد |
| تعداد واحدهای در دست ساخت | حدود ۱.۴۸ میلیون واحد |
| واحدهای تکمیل/تحویلی | جمعاً ۲۵ هزار واحد مهر و ۶۱ هزار ملی/اقدام ملی |
| هدف کل (چهارساله) | ۴ میلیون واحد |
منابع:10
چالشهای ساختاری و اجرایی نهضت ملی مسکن
- تأمین منابع مالی پایدار: بزرگترین مانع، تأمین تسهیلات بانکی و سرمایهگذاری برای کل پروژه است. بانکها طبق قانون موظف به اختصاص ۲۰ درصد وامها به مسکن بودند اما عملاً این عدد تحقق نیافت؛ بسیاری از بانکها به دلیل ناترازی مالی یا فشارهای اعتباری، عملاً مشارکت مؤثری نداشتند یا رقمهای وعده دادهشده پرداخت نشد24.
- نوسانات شدید قیمت مصالح: افزایش سرسامآور هزینه ساخت و کوتاهی دولت در جبران آن، بسیاری از پروژهها را نیمهکاره گذاشت. تسهیلات ارائهشده نهتنها جوابگوی هزینه ساخت نبود، بلکه برخی متقاضیان واجد شرایط به دلیل عدم توانایی پرداخت آورده نقدی، عملاً از فرآیند خارج شدند.
- تأمین زیرساختها و امکانات شهری: مشکلات مشابه با پروژه مسکن مهر، یعنی تاخیر در انتقال آب، برق، گاز، راهسازی و کمبود فضاهای عمومی آموزشی-درمانی، بار دیگر خود را نشان دادهاند. در برخی مناطق، واحدهای تکمیل شده به متقاضیان تحویل نشده چون فاقد انشعابات حیاتی بودهاند19.
- عدم شفافیت و تضاد منافع دستگاهها: بین وزارت راه، شهرداریها و نهادهای متولی خدمات شهری، همواره اختلاف نظر و عدم همکاری مؤثر بر سر تقسیم کار و تأمین منابع وجود دارد.
- تمرکز بیشازحد بر ساخت مالکیتی به جای اجارهای: برخی کارشناسان بر این باورند که تهیه مسکن اجارهای (اجاره مقرونبهصرفه) به مراتب اثربخشی بالاتری برای دهکهای پایین دارد ولی تمرکز سیاستگذاران بر خانهدار کردن از طریق فروش ملک به متقاضیان، بخش زیادی از واقعیترین نیازمندان (به دلیل ناتوانی مالی) را حذف میکند.
- فرآیند طولانی و پیچیدگی اداری: مسدودسازی پروژهها به دلیل موانع حقوقی مالکیت زمین، مقاومت شهرداریها، مشکلات الحاق به محدوده شهری و بسیاری جزئیات دیگر موجب تأخیرهای چشمگیر در بسیاری از استانها شده است19.
تأمین مسکن دهکهای پایین: عملکرد و محدودیتها
بهرغم تلاش در پالایش متقاضیان براساس وضعیت درآمدی و اتصال سامانه ثبتنام به دادههای وزارت کار، باز هم سهم قابل توجهی از دهکهای ۸ تا ۱۰ (درآمدهای بالاتر)، موفق به ثبتنام و دریافت پروژه شدهاند. مطابق گزارش وزارت راه و شهرسازی، بخش عمدهای از دهکهای پایین به دلیل کمبود آورده نقدی، خروج از فرآیند، انصراف یا حذف اداری دچار مشکل شدهاند. این مسئله مشابه تجربههای جهانی است که نشان میدهد مسکن حمایتی صرفاً در صورت وجود نظام پایدار یارانهای، قابل دسترسی برای کمدرآمدترین اقشار است26.
تأثیر نهضت ملی بر توسعه شهری و عدالت اجتماعی
دولت سیزدهم و چهاردهم با بهرهگیری بیشتر از فناوری ساخت (BIM)، گسترش مشارکت بخش خصوصی و تقویت حملونقل عمومی، تلاش کرده پیامدهای فضایی-اجتماعی نامطلوب مسکن مهر تکرار نشود. با وجود این، بررسیها نشان میدهد پراکندگی پروژهها، ضعف در مکانیابی و کمبود امکانات، همچنان از موانع عدالت فضایی و کاهش نابرابری شهری محسوب میشود. همچنین بخش قابل توجهی از پروژهها مجدداً در شهرهای جدید حاشیهای مستقر شدهاند که خطر بالقوه جدایی فضایی و تشدید حاشیهنشینی وجود دارد5.
عدالت اجتماعی و فعالیتهای حمایتی مکمل
در طول دو سال اخیر، طرحهای مکملی همچون «واگذاری زمین آماده برای ساخت» به افراد فاقد مسکن، تسهیلات ویژه برای خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر (در قالب قانون حمایت از جوانی جمعیت) و طرحهای ویژه مددجویان کمیته امداد و سازمان بهزیستی، بخشهایی از برنامه جامع مسکن حمایتی را شامل شدهاند.
با این حال، مطابق تحلیلهای مرکز پژوهشهای مجلس و پژوهشگران حوزه مسکن، بدون ساماندهی پایدار منابع مالی و تعریف صندوق حمایت اعتباری همانند تجارب موفق جهانی، نمیتوان اطمینان داشت که دهکهای پایین، در بلندمدت به طور مؤثر از سیاستهای حمایتی بهرهمند شوند27.
میزان رضایت عمومی و ارزیابی سیاستها از دیدگاه مردم و پژوهشگران
ارزیابیهای میدانی و پیمایشی
در پژوهشهای متعدد دانشگاهی که با مشارکت ساکنان مسکن مهر یا پروژههای ملی انجام شده، میزان کلی رضایتمندی ساکنین معمولاً متوسط ارزیابی شده است، اما رضایت از کیفیت فضای سکونت، امنیت و خدمات عمومی پایینتر از حد متوسط گزارش شده است. به عنوان مثال:
- در مطالعهای درباره مسکن مهر شهرک پردیس کازرون، میزان رضایتمندی با میانگین ۲.۷۳ (از ۵) کمتر از حد متوسط بود؛ ساکنان کیفیت پایین معماری، کمبود خدمات شهری، ضعف حملونقل عمومی و محدودیت فضاهای عمومی را عمده دلیل نارضایتی اعلام کردند.
- دیگر پژوهش در مجتمع فاطمیه شهر یزد، نشان داد معیارهای کالبدی نظیر امنیت، تهویه و روشنایی، در سطح قابل قبول بوده اما خدمات اقتصادی، فرهنگی، حملونقل و فرهنگی-اجتماعی پایینتر از حد انتظار ساکنین گزارش گردید.
- طبق همین پژوهشها، رضایتمندی اقتصادی (میزان تسهیلات، مبلغ اقساط) با نگرانی شدید ساکنان مواجه است و برخی ساکنان مجبور به اجاره یا فروش واحد خود شدند.
- رضایتمندی در نهضت ملی مسکن نیز ضمن اینکه از افزایش امید خانهدار شدن خبر میدهد، اما نارضایتی از تأخیرهای چندساله و مشکلات زیرساختی و اداری بارها گزارش شده است5.
تحلیلهای کارشناسی درباره عدالت اجتماعی، توسعه پایدار و نابرابریها
تحقیقات دانشگاهی و گزارشهای تحلیلی نشان میدهد درصد بالایی از پروژهها نهتنها عملاً به کاهش نابرابری اجتماعی در شهر کمک قابل توجهی نکرده، بلکه در مواردی موجب رشد نابرابری در دسترسی به زیرساخت، قیمت زمین شهری و ارزش افزوده شده است30. در واقع حاکمیت نابرابری ساختاری، خلق حقوق مالکانه جدید برای عدهای و فقدان نگاه چندبُعدی اجتماعی-اقتصادی منجر به تعمیق فقر شهری و گسترش تفاوت طبقات در بهرهمندی از خدمات شهری گردیده است.
برخی از نقاط قوت و ضعف عدالت اجتماعی در سیاستهای مسکن عبارت است از:
| جنبه عدالت اجتماعی | شواهد موفقیت/چالشها |
|---|---|
| مالکیت دهکهای پایین | موفقیت نسبی در مالکیت ولی ناکامی در پوشش همه دهکهای واقعی |
| کاهش شکاف طبقاتی | شکست نسبی؛ افزایش سرمایهای شدن مسکن و دسترسی ناکافی کمدرآمدترین گروهها |
| رشد طبقات جدید محروم | گسترش سکونتگاههای غیررسمی و رشد سکونت در حاشیه یا تضاد اجتماعی |
| بهبود شاخصهای کیفیت زندگی | رضایت نسبی در مالکیت؛ عدم تحقق مطلوب زیستپذیری، ایمنی و کیفیت اجتماعی |
| فرصت برابر برای زنان/کارگران | اجرایی شدن برخی حمایتها اما محدوده پوشش کافی نبوده است |
مطالعات مسکن مهر، با استفاده از دادههای درآمد-هزینه خانوار شهرنشین (۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵)، نشان میدهد با وجود صرف منابع کلان، نابرابری در دسترسی به مسکن کاهش قابل توجهی نیافته و حتی مقدار شاخص نابرابری روند افزایشی داشته است. شکاف قیمتی مسکن با درآمد، عمده ترین عامل افزایش نابرابری بوده است18.
عملکرد طرحهای مکمل و سیاستهای رفاهی
توسعه تعاونیهای مسکن، اجرای مسکن حمایتی ویژه (واحدهایی با نرخ اجاره پایین، اجاره به شرط تملیک، استفاده از صندوق ملی مسکن) و افزایش پوشش بیمه تأمین اجتماعی و وامهای کمبهره، تجربیات پراکنده اما مؤثری در برخی نقاط بودهاند. با این حال، زیرساخت مالی و اداری پایدار و ساختار توانمند حمایتی همچنان الزامی برای موفقیت فراگیر سیاستهای تامین مسکن به شمار میآید25.
تحلیل تجارب جهانی و تطبیقی با نمونههای موفق مسکن اجتماعی
بررسی تجارب فرانسه، برزیل، سنگاپور، فنلاند و ایالات متحده آمریکا در حوزه مسکن اجتماعی نشان میدهد عوامل کلیدی موفقیت این کشورها، عبارتند از:
- توسعه صندوقهای حمایتی با ماندگاری مالی: از طریق یارانههای نقدی، تخصیص درصد معینی از درآمد ملی، یا معافیتهای مالیاتی برای اجاره دادن خانه دوم.
- مشارکت فعال بخش خصوصی و شهرداریها: ساخت مسکن اجتماعی عمدتاً به بخش خصوصی و تعاونیها واگذار شده و دولت نقش ناظر، تضمینکننده ایمنی و مدیریت تخصیص را دارد.
- تخصیص وام با سود پایین و بازپرداخت بلندمدت: امکان پرداخت اقساط حتی برای کمدرآمدترین گروهها؛ معمولاً بازپرداخت ۲۰ تا ۲۵ ساله و نرخ سود تک رقمی.
- تمرکز بر اجاره مسکن به جای فروش ملکی: در بسیاری کشورها، مسکن اجتماعی عمدتاً اجارهای است و به خانوارهای مستأجر متناسب با درآمد یارانه تعلق میگیرد. این امر هم انعطافپذیری و هم پوشش دهکهای پایین را تقویت میکند28.
در ایران، علیرغم تلاشهایی برای بومیسازی این تجربهها، عدم ایجاد صندوق مالی پایدار، تمرکز بر فروش ملکی، و ضعف نظام نظارت و توسعه مشارکتی، مانع موفقیت کامل شده است28.
درسآموختهها، چالشهای فرارو و پیشنهادات سیاستی
تحلیل نهایی و درسآموختهها
- ساخت مسکن انبوه برای اقشار کمدرآمد بدون توجه به جامعیت سیاستهای فضایی، اجتماعی و اقتصادی، بهبودی پایدار در وضعیت عدالت اجتماعی به دنبال ندارد.
- تجربه مسکن مهر و نهضت ملی تاکیدگر این نکته هستند که سازوکار پالایشی واقعی، تأمین مالی پایدار و تأمین همزمان خدمات و توسعه زیرساختی، کلید موفقیت سیاستهای ملی مسکن است.
- موفقیت سیاست پشتوانهای، بدون پویش مداوم و اصلاح ساختاری و نهادی، دستاورد بادوام به همراه ندارد.
مهمترین چالشها و موانع اجرایی
- فقدان منابع مالی و اعتباری پایدار: تحمیل بار اعتباری به نظام بانکی، بدون ایجاد صندوق حمایتی قوی، عامل ناکامی میشود.
- نظام کاربری زمین و برنامه فضایی نامتوازن: ازدیاد پروژهها در حاشیهها و شهرهای جدید، بدون تقویت شبکه حمل و نقل و خدمات شهری، گسست اجتماعی را تشدید میکند.
- عدم مشارکت فعال ذینفعان و ساکنان محلی: ضعف نگاه محلهمحور و کاهش حس تعلق اجتماعی، نقش مؤثری در بیکیفیتی زندگی و سکونت دارد.
- ناسازگاری سیاستهای مسکن با بازار کار و درآمد: تأکید یکسویه بر مالکیت به جای توسعه فرصتهای اجارهای و نبود مُدلهای تنوعبخشی به گزینههای دسترسی.
راهبردها و پیشنهادات سیاستی
- اصلاح نظام تأمین مالی و راهاندازی صندوق ملی مسکن اجتماعی با تأکید بر منابع پایدار، نرخ سود پایین و بازپرداخت درازمدت جهت اقشار کم درآمد.
- ترکیب سیاست مسکن ملکی و اجارهای و توسعه مدلهای اجاره به شرط تملیک/واگذاری تدریجی مالکیت؛ بویژه برای دهکهای اول تا سوم.
- تعریف سهمیه ویژه طبقات ویژه (زنان سرپرست خانوار، معلولان، کارگران فاقد قرارداد ثابت) و حمایت از تعاونیهای مسکن.
- تقویت همزمان زیرساختها، حمل و نقل، فضای سبز و اجتماعی (در برنامه مکانیابی پروژهها) و تدوین مدل تعادلبخشی فضایی.
- افزایش نقش بخش خصوصی و شهرداریها در ساخت، تأمین و واگذاری، تحت سیاستگذاری و نظارت دولت.
- بهکارگیری نگاه چندبُعدی (اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی) در طراحی پروژههای جدید و تدوین برنامههای مشارکت و نظارت مردمی.
جمعبندی
مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به عنوان دو سیاست کلان در حوزه حمایت از دهکهای پایین درآمدی، نقش مهمی در کنترل نسبی قیمت، افزایش عرضه و ایجاد امید خانهدار شدن داشتهاند؛ با این حال، عدم رفع موانع ساختاری، کمبود منابع مالی، ضعف کیفیت زیرساختی و تداوم نابرابری فضایی و اجتماعی، مانع از اثربخشی پایدار آنها گردیده است. بدون اصلاح ساختاری و بازنگری الگوی تأمین مالی، حضور دائمی صندوقهای حمایتی، و واگذاری مسؤولیت به بخش خصوصی و تعاونی، احتمال دوام و تقویت پیامدهای مثبت این سیاستها پایین خواهد بود. توسعه سیاستهای مشارکتی چندبُعدی، توجه به توسعه پایدار و عدالت فضایی و بهکارگیری تجارب موفق جهانی میتواند مطلوبترین مسیر برای گذر از بحران مسکن و تحقق آینده عادلانهتر باشد.
۰ دیدگاه