۱. مبانی و اصول مشارکت
- مشارکت باید بر پایهٔ تجربه، اعتبار، توان مالی و فنی، پایبندی به تعهدات، دانش و تخصص باشد.
- پیش از امضای قرارداد، دربارهٔ سوابق و تعهدات سازنده تحقیق کامل انجام شود.
- انتخاب شریک معتبر و خوشنام، حتی با سهم کمتر، بر طمع در سهم بیشتر ترجیح دارد.
- تا حد امکان از مشارکت با اشخاص حقوقی (شرکتها) خودداری شود.
۲. تعیین قدرالسهم
- قدرالسهم بر اساس نوع سند، موقعیت ملک، اعتبار سازنده، قیمت زمین، هزینهٔ ساخت و سایر عوامل تعیین میشود.
- در مشارکت با سازندگان باتجربه، معمولاً سهم مالک بیشتر است.
- در مشارکت با مهندسان و معماران، سهم سازنده بیشتر خواهد بود، اما معمولاً هر دو طرف رضایت دارند.
- مشارکت با معماران خلاق میتواند ارزش ملک را افزایش دهد، حتی اگر سهم مالک کمتر باشد.
۳. تنظیم قرارداد و ضمانتها
- قرارداد مشارکت باید شفاف، جزئینگر و دارای ضمانت اجرایی محکم و قابل قبول باشد.
- قرارداد باید با حضور شهود معتبر امضا شود.
- برای جلوگیری از اختلاف، حکمیت و داوری در قرارداد پیشبینی شود.
- شرط «هاردشیپ» برای بازنگری قرارداد در شرایط بحرانی و حوادث غیرمترقبه (سیاسی، اقتصادی و…) گنجانده شود.
- بیمهٔ ساختمان و مسئولیت اجرا در قرارداد ذکر شود.
- مهلت مجاز و غیرمجاز تأخیر در اجرای پروژه بهصورت شفاف مشخص شود.
- در تعیین خسارات، از افراط و تفریط پرهیز شود.
- برای تشویق سازنده به اجرای بهموقع تعهدات، مزایایی در نظر گرفته شود.
- پس از تخریب یا گودبرداری، فسخ قرارداد عملاً غیرممکن است؛ بنابراین قرارداد باید از ابتدا مستحکم و اصولی تنظیم شود.
۴. نظارت، کیفیت و مراحل اجرا
- انتخاب ناظر دلسوز و مجرب برای کنترل کیفیت اجرای سازنده ضروری است.
- کیفیت ساخت واحدهای متعلق به مالک و سازنده باید یکسان باشد.
- مالک باید در طراحی نقشهٔ معماری و تصمیمات فنی نقش فعالی داشته باشد.
- پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی، تقسیمنامهای شفاف بر اساس قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدها تنظیم شود.
- پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی، سهم عرصه به نام شریک سازنده منتقل شود.
- تحویل واحدها باید مرحلهبهمرحله و با اخذ گواهی تکمیل کار از شرکتهای معتبر انجام شود.
- آپارتمانها باید قابل بهرهبرداری و بدون عیب و نقص تحویل داده شوند.
۵. مسائل مالی و هزینهها
- به سازنده اجازهٔ اخذ وام تحت هر عنوان داده نشود.
- عوارض تراکم، مالیات، بیمه، انشعابات (آب، برق، گاز و…) و سایر هزینههای جانبی باید دقیقاً تعیین شود.
- هزینه و مسئولیت تنظیم سند تفکیکی مشخص شود.
- نحوهٔ تأمین هزینه و مسئولیت تغییرات درخواستی پیشخریداران مشخص شود.
- نحوهٔ پرداخت شارژ، انتخاب هیئتمدیره و مدیریت ساختمان پس از تحویل از قبل توافق شود.
- سرنوشت مصالح ساختمانی باقیمانده از ابتدا مشخص شود.
- وضعیت خطوط تلفن و انشعابات مشترک روشن شود.
- نحوهٔ تقسیم، فروش یا اجارهٔ واحدهای مشارکتی از ابتدا مشخص باشد.
۶. مسائل حقوقی و ریسکها
- مالک باید حق تصرف را حفظ کند تا در صورت تأخیر یا تعطیلی پروژه، بتواند با مجوز قضایی اقدام کند.
- پاسخگویی به دعاوی حقوقی و کیفری باید بر عهدهٔ شریک سازنده باشد.
- از سازنده گزارش آزمایش خاک مطالبه شود.
- تا زمانی که رهن ملک توسط مالک فک نشده، هیچ اقدام اداری انجام نشود.
- محل نگهداری اسناد و شرایط وکالتنامه توافق شود.
- مشارکت در ساخت ریسک بالایی دارد؛ انتخاب شریک مناسب حیاتی است.
نکات تکمیلی
- مشارکت با معماران خلاق ممکن است ارزش ملک را افزایش دهد، حتی اگر سهم مالک کمتر باشد.
- قرارداد باید شفاف و جزئینگر باشد تا از هرگونه ابهام جلوگیری کند.
- مشارکت در ساخت ریسک بالایی دارد؛ بنابراین انتخاب شریک مناسب حیاتی است.
۰ دیدگاه